隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，一些開發(fā)商開始為一些政府機構(gòu)和單位的客戶提供有針對性的開發(fā)項目。此類項目與業(yè)主簽訂的定向開發(fā)合同的效力如何？業(yè)主能否按照定向開發(fā)合同約定的條款要求開發(fā)商履行義務(wù)甚至承擔(dān)違約責(zé)任？對此，作者觀點如下：

我國現(xiàn)行法律規(guī)定中沒有對定向開發(fā)合同的概念進行界定。按照一般理解，即開發(fā)商根據(jù)商品房開發(fā)的基本原則，為特定對象設(shè)計建造商品房并完成向特定對象銷售商品房，在項目初期與其簽訂的合同稱為定向開發(fā)合同。

目前，關(guān)于該類合同的效力，存在若干爭議。第一種觀點認為，定向開發(fā)合同是《商品房買賣合同》的特殊形式，其目的是以相應(yīng)對價取得房屋所有權(quán)。同時，開發(fā)商需要實際履行合同的權(quán)利和義務(wù)。因此，此類合同與后來簽訂的《商品房買賣合同》一樣有效。第二種觀點基于最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，認為“未取得商品房預(yù)售許可證與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，視為無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認定為有效?！币虼?，未取得預(yù)售許可證的，定向開發(fā)合同應(yīng)視為該房屋的預(yù)售合同，視為無效。最后一種觀點認為，定向開發(fā)合同的簽訂主體為特定人群，并非面向不特定人群的公開售房，交易過程也是非公開的，因此不屬于《關(guān)于審理商品房買賣合同合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定的商品房范疇，不應(yīng)受預(yù)售許可制度的限制，即， 合同的效力不能根據(jù)是否取得預(yù)售許可證來確定，合同經(jīng)雙方按照民事合同的一般原則簽訂后受法律保護。 作者更喜歡最后一種觀點。一般來說，定向開發(fā)合同是在項目立項、規(guī)劃或設(shè)計階段簽訂的。此時，不可能滿足房屋預(yù)售許可證的要求。相對來說，預(yù)售已經(jīng)是項目開發(fā)過程中的后期環(huán)節(jié)(項目開發(fā)度在25%以上)。如果將定向合同的效力適用于預(yù)售合同，那么定向開發(fā)將毫無意義，這與設(shè)立定向開發(fā)項目的初衷背道而馳。

那么，在定向開發(fā)合同有效的前提下，業(yè)主能否按照合同約定的條款要求開發(fā)商履行義務(wù)甚至承擔(dān)違約責(zé)任？簽訂此類合同應(yīng)注意哪些風(fēng)險？筆者認為，如果合同條款含義明確，雙方意思表示真實，不違反國家和第三人的利益，開發(fā)商不履行合同可能會被追究違約責(zé)任。然而，作者對幾天前的一次聚會感到困惑。業(yè)主幾年前與某著名房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了房地產(chǎn)定向開發(fā)合同，約定了單價、交付期限、付款時間、房屋面積、辦理權(quán)屬手續(xù)等要素。但在他準(zhǔn)備近期與開發(fā)商正式簽約《商品房買賣合同》時，發(fā)現(xiàn)交付時間和房屋面積與之前大不相同。開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任？筆者查看合同后發(fā)現(xiàn)，在眾多基礎(chǔ)條款中，開發(fā)商僅在交付期限和建筑面積上為自己預(yù)留了選擇，兩者均規(guī)定最終實際面積和交付期限以《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。開發(fā)商給消費者設(shè)了陷阱，但很多消費者并不在意。最后，他們聲稱違約失敗。因此，筆者提醒業(yè)主，買房時要警惕開發(fā)商的變數(shù)。簽定向ho的時候