這個(gè)階層在 自2008年起國(guó)家陸續(xù)頒布了許多與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策進(jìn)行調(diào)控，市場(chǎng)上也出現(xiàn)越來(lái)越多的開發(fā)商在從土地一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)后，會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)尋求交易目標(biāo)，導(dǎo)致如今在公司投融資及并購(gòu)中，許多企業(yè)會(huì)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式間接獲得目標(biāo)公司名下土地使用權(quán)，叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際上買賣土地的運(yùn)作模式，通常是讓企業(yè)(尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))在最短的時(shí)間內(nèi)，從一些沒有開發(fā)能力但名下有土地的開發(fā)商那里獲得土地，完成快速開發(fā)，獲得回報(bào)。這種交易方式看似符合市場(chǎng)化準(zhǔn)則，但在法律上其是否有效？又存在哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先我們來(lái)看看股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地交易在實(shí)踐中的區(qū)別：在 1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地交易的對(duì)象、標(biāo)的不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，雙方都是轉(zhuǎn)讓方和受讓方的股東，交易標(biāo)的是公司股權(quán)，受讓方通過(guò)支付一定對(duì)價(jià)獲得或間接獲得公司的實(shí)際控制權(quán)。土地交易中，轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是有形資產(chǎn)，主體是當(dāng)前的土地使用者(即目標(biāo)公司)。新的受讓人最終通過(guò)土地交易獲得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。

2、兩種方式的稅費(fèi)差異明顯。,股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要涉及個(gè)人所得稅(或企業(yè)所得稅)和印花稅，其中稅負(fù)最重的企業(yè)所得稅只有20%。但在土地交易中，產(chǎn)生的稅費(fèi)包括土地增值稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅等。而且總稅率接近40%甚至更高。

《中華人民共和國(guó)公司法》或《外商投資企業(yè)法》主要適用于3、適用法律、轉(zhuǎn)讓條件不同。.的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，對(duì)股東名下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有具體要求，對(duì)公司名下的土地也沒有具體限制。土地交易適用于《物權(quán)法》、《土地管理法》及相應(yīng)的司法解釋、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)等。交易過(guò)程中需要滿足兩個(gè)條件：1。目標(biāo)公司已按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、按出讓合同約定投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目，完成開發(fā)投資總額百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)用地，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的；

4、兩種方式辦理行政審批的登記部門不同。's股權(quán)轉(zhuǎn)讓在目標(biāo)企業(yè)所在轄區(qū)工商行政管理部門登記，土地交易在目標(biāo)企業(yè)所在城市土地管理部門辦理。同時(shí)，需要復(fù)雜的土地評(píng)估程序。

通過(guò)上面對(duì)比，我們不難發(fā)現(xiàn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式間接獲取公司名下土地使用權(quán)相較于傳統(tǒng)的通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓獲取土地使用權(quán)的優(yōu)勢(shì)還是很明顯的：

面對(duì)復(fù)雜的土地評(píng)估程序、漫長(zhǎng)的土地交易周期和繁瑣的交易申請(qǐng)審批，大多數(shù)企業(yè)都會(huì)望而卻步。而且一旦涉及土地評(píng)估，交易雙方就沒有漏洞可鉆，極大地鎖定了市場(chǎng)參與者的交易自主權(quán)。另一方面，沉重的稅收負(fù)擔(dān)也是企業(yè)家不愿意直接購(gòu)買土地的主要原因。相反，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，可以大大減輕企業(yè)的稅負(fù)，縮短交易時(shí)間。通?？梢栽诠ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)后3天內(nèi)完成。最重要的是，這也給了市場(chǎng)主體更廣闊的交易空間，這無(wú)疑是對(duì)交易雙方更有利的交易方式。 就在前段時(shí)間，筆者正好有幸接受某大型地產(chǎn)企業(yè)委托，參與了該企業(yè)收購(gòu)咸寧某地塊的商業(yè)談判，正是通過(guò)這種交易模式順利幫該企業(yè)完成了股權(quán)收購(gòu)，獲得了目標(biāo)企業(yè)名下土地使用權(quán).但經(jīng)過(guò)整個(gè)談判過(guò)程，筆者認(rèn)為，雖然目前沒有有效的強(qiáng)制性法律禁止這種模式，但畢竟避免了高額稅費(fèi)，在一定程度上影響了市場(chǎng)秩序，其中仍存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，稍有遺漏就會(huì)使企業(yè)承擔(dān)不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至導(dǎo)致整個(gè)交易被認(rèn)定無(wú)效。因此，設(shè)計(jì)合理的交易框架以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)尤為重要：

如果轉(zhuǎn)讓方與受讓方股東在1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)設(shè)計(jì)要合理。故意約定低價(jià)避稅，極有可能被視為惡意串通，損害國(guó)家利益，不僅會(huì)被工商、稅務(wù)部門追究責(zé)任，而且股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格對(duì)應(yīng)的相關(guān)合同條款也會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。 2、確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。應(yīng)明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓中是否存在外資或國(guó)有控股，梳理股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程，避免外資審批障礙或國(guó)有資產(chǎn)流失。

雖然3、避免受讓股東吸收目標(biāo)公司的全部股權(quán)。現(xiàn)行稅法制度允許企業(yè)在不違法的情況下合理避稅，但如果受讓股東一次性購(gòu)買全部股份，無(wú)疑會(huì)暴露出購(gòu)買土地的真實(shí)意圖，從嚴(yán)格意義上講，該行為極有可能被認(rèn)定為以合法形式掩蓋非法目的。因此，作者認(rèn)為，多次轉(zhuǎn)讓和保留部分股權(quán)是更好的解決方案。

由于4、目標(biāo)企業(yè)賬目要清晰。的股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需要工商部門登記，不需要核實(shí)土地情況，因此對(duì)于收購(gòu)股東來(lái)說(shuō)，土地是否交付凈值、是否足額繳納轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地是否抵押、標(biāo)的企業(yè)的資產(chǎn)和債務(wù)是否存在尤為重要。甚至有必要分析目標(biāo)企業(yè)過(guò)去和未來(lái)可能遇到的民事、刑事和行政風(fēng)險(xiǎn)，以確保股東交易安全和股東合法利益。 5、制定完備的股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件,包括合作協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、新公司章程等。并盡可能就不同性能條件下的補(bǔ)救措施達(dá)成一致。