近日，筆者辦理了一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。本案中，雙方于2009年簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為開(kāi)發(fā)商提供了格式合同。合同第九條規(guī)定了“交付期限和條件”，第四項(xiàng)為“辦理商品房項(xiàng)目竣工交付相關(guān)手續(xù)”。庭審中，開(kāi)發(fā)商提供了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明》，認(rèn)為符合合同第九條第四項(xiàng)的規(guī)定。另一方面，業(yè)主認(rèn)為第四種備案程序是指《商品房工程竣工交付使用備案證明》。那么這兩個(gè)注冊(cè)證有什么區(qū)別呢？

筆者在對(duì)我國(guó)建設(shè)工程法律法規(guī)和法院相關(guān)裁判案件進(jìn)行大量檢索后，通過(guò)走訪房產(chǎn)部門(mén)，認(rèn)為作為商品房項(xiàng)目，僅具備“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明”是不夠的，只能說(shuō)明該房產(chǎn)是合格建筑，而不能證明其具備交房條件。開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)取得《商品房項(xiàng)目竣工交付備案證明》，這是上述合同第九條第四項(xiàng)約定的相關(guān)手續(xù)。取得本證明意味著其商品房符合交房條件。發(fā)包人未按合同約定的時(shí)間取得交付使用備案證明的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

根據(jù)2009年《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，按照本辦法的規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)備案機(jī)關(guān))備案?！薄掇k法》第五條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交下列工程竣工驗(yàn)收備案文件： (一)工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期、施工許可證編號(hào)、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件、驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收文件原件、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)和功能試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)材料；(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)的批準(zhǔn)文件或者許可文件；(四)公安消防部門(mén)依法應(yīng)當(dāng)出具的大型人員密集場(chǎng)所及其他特殊建設(shè)工程的驗(yàn)收證明；(五)建設(shè)單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；(六)法律法規(guī)要求的其他文件。住房項(xiàng)目也應(yīng)提交給《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。從前述提交的竣工驗(yàn)收備案材料中，我們可以清楚地看到，該辦法中提到的竣工驗(yàn)收備案實(shí)際上是工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案，而這種備案程序只是對(duì)材料在工程質(zhì)量方面的一種匯總申報(bào)，只能說(shuō)明其單項(xiàng)工程質(zhì)量合格，并不能證明其交付使用。

根據(jù)《武漢市開(kāi)發(fā)辦關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房項(xiàng)目竣工交付使用管理工作的通知》，2005: III。商品房項(xiàng)目在竣工交付使用前，應(yīng)當(dāng)向我局備案。商品房項(xiàng)目交付使用備案應(yīng)當(dāng)提交下列證明材料和材料： (一)商品房項(xiàng)目竣工交付使用申請(qǐng)表；(二)各單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證；(三)規(guī)劃、消防、人防、燃?xì)獾葘?zhuān)業(yè)管理部門(mén)出具的專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收證明；(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與供電、供水、排水等運(yùn)營(yíng)部門(mén)簽訂的相關(guān)合同協(xié)議，以及已達(dá)到正常使用條件的證明材料；(五)拆遷安置方案實(shí)施的證據(jù)；(6)武漢房地產(chǎn)